Hay cinco formas de ocupar un local. La mayoría no requiere un contrato largo ni un fijo alto — y desde 2023 todas son plenamente válidas en Argentina.
Esto es orientativo. De cada modelo mostramos cómo se encuadra jurídicamente, qué normas lo respaldan y qué trámite de habilitación le corresponde al que entra al local, con las fuentes a la vista para que puedas verificarlo. No es asesoramiento legal: antes de firmar, consultá con un abogado —y con un contador, que el tratamiento impositivo cambia según el modelo—. Los trámites de habilitación que se describen son los de la Ciudad de Buenos Aires; en otros municipios el régimen es distinto.
El modelo tradicional: un monto mensual fijo por el uso del espacio, sin variables atadas al negocio.
Previsibilidad para las dos partes: cada uno sabe exactamente cuánto paga y cuánto cobra.
Es una locación de inmueble con destino comercial (arts. 1187 y ss. del Código Civil y Comercial). El DNU 70/2023 derogó la ley de alquileres y devolvió la libertad de pactar plazo, precio, moneda, garantías e índice de actualización. Si las partes no escriben plazo, el supletorio para destino comercial es de tres años.
La habilitación va a nombre del que explota el local, no del dueño del inmueble: el emprendedor tramita la suya. En rubros de baja complejidad entra por Declaración Responsable y puede abrir el mismo día; los rubros críticos requieren Licencia, con inspección previa y sin apertura hasta la notificación. En los dos casos hay que acreditar el derecho a usar el espacio con el contrato sellado, así que el impuesto de sellos se paga antes de iniciar el trámite.
Definir con qué índice y cada cuánto se actualiza el monto. Sin eso, la inflación decide por ustedes.
Combina un alquiler fijo reducido con una parte variable atada a las ventas del local.
Riesgo compartido: si al negocio le va bien, los dos ganan más.
Sigue siendo una locación. El componente variable es válido como precio determinable: el art. 1187 remite en subsidio a las reglas del precio de la compraventa, y el art. 1133 admite fijarlo mediante un procedimiento pactado —acá, el porcentaje de ventas—. No es una invención: es el esquema con el que funcionan los locales de shopping desde hace décadas.
Idéntica al alquiler fijo: el porcentaje es indiferente para la autoridad de habilitación, que solo mira quién explota, en qué domicilio y con qué rubro. Lo que sí conviene cuidar es que el dueño no aparezca como explotador ni imponga reglas de operación, por lo que se explica en el modelo siguiente.
Dejar por escrito qué cuenta como “venta” (¿neto de IVA? ¿incluye delivery?) y cómo se informa y verifica.
Acuerdos por tiempo limitado —días o semanas— para probar conceptos, marcas o productos de temporada.
Bajo compromiso y salida rápida. Es la forma más barata de averiguar si una zona funciona.
Locación de plazo corto. El DNU 70/2023 eliminó los plazos mínimos que antes complicaban estos formatos, así que hoy se pacta por los días que las partes quieran. Con una condición que no es menor: el plazo tiene que estar escrito. Un contrato sin plazo expreso cae en el supletorio de tres años.
Acá está el verdadero límite del formato, y no es contractual. La habilitación del local no cubre al que entra, dure lo que dure el acuerdo. Lo que hace viable al pop-up es la Declaración Responsable: en rubros de baja complejidad y hasta 500 m² se presenta como declaración jurada, el sistema emite una oblea con código QR y se abre el mismo día, con inspección posterior. En cambio, en los rubros que exigen Licencia —gastronomía con elaboración, entre otros— hay inspección previa y los tiempos no dan: ahí el formato corto directamente no cierra.
Estado de entrega y devolución del local, y quién paga las adecuaciones. En plazos cortos, una obra mal acordada se come el margen.
Una parte aporta el espacio y la otra la operación, la marca y la gestión diaria. Se reparten los resultados.
Las dos partes participan del resultado del negocio, no de un precio por el espacio.
Acá no hay locación sino un contrato asociativo: el negocio en participación (arts. 1448 a 1452 del CCyC). No crea persona jurídica, no es sociedad ni sujeto de derecho y no se inscribe en el Registro Público. El gestor —quien opera— actúa a nombre propio y responde de forma ilimitada (art. 1449); el partícipe —quien aporta el espacio— no responde frente a terceros mientras no se exteriorice la actuación común (art. 1450), y sus pérdidas no pueden superar el valor de su aporte (art. 1452).
La habilitación va a nombre del gestor, que es quien opera de cara al público y a nombre propio. Es coherente con la figura y hay que respetarlo: si la operación termina corriendo bajo el CUIT y la habilitación del dueño, el dueño pasa a ser el explotador visible ante el Estado, se exterioriza la actuación común y se pierde la protección del art. 1450, que es la razón de ser de todo el modelo.
Es el modelo que más conviene consultar con un abogado y un contador antes de firmar: cambia quién responde frente a terceros y cómo tributa cada parte.
Hasta 2023 la ley de alquileres imponía plazos mínimos y reglas de actualización que hacían impracticables casi todos estos formatos. El DNU 70/2023 derogó esos artículos y reformuló el principio de libertad de contratación: hoy las partes pactan libremente plazo, precio, moneda, garantías y forma de actualización, dentro de los límites de la ley y el orden público.
Por eso un pop-up de diez días o un acuerdo sin alquiler fijo dejaron de ser una zona gris para volverse contratos comunes.
La habilitación, en cambio, corre por un carril aparte y no depende del modelo que elijan: depende de quién explota, en qué domicilio y con qué rubro. Se otorga a nombre del que opera —no del dueño del inmueble— y el rubro tiene que estar entre los usos permitidos de esa parcela según el Código Urbanístico. Lo que sí cambia según el modelo es quién queda obligado a tramitarla, y eso es lo que aclara cada tarjeta.
Todo lo anterior es información general para entender las opciones, presentada a modo orientativo. No es asesoramiento legal. Cada acuerdo concreto —sobre todo la sociedad operativa— conviene revisarlo con un abogado y un contador antes de firmar, y los trámites de habilitación hay que confirmarlos con la autoridad del municipio donde esté el local, porque las categorías, los plazos y los costos varían.
Podés filtrar los locales disponibles por el modelo que te interese.